Nell’ambito dell’Edilizia Residenziale Sociale sono 3.531 (di cui 2.919 nel comune di Bologna) gli alloggi a oggi dati in locazione permanente ai soci e alle socie delle cooperative di abitanti a proprietà indivisa Dozza e Risanamento, a un canone mensile medio per 80 metri quadri di 409 euro, il 60% in meno rispetto ai canoni medi di mercato, che si attestano a 1.004 euro per 80 mq (Fonte: media tra dati €/mq su Bologna di Nomisma, Ricerca UIL e Immobiliare.it). Le socie e soci iscritti alle cooperative sono 18.625 persone.
Sono alcuni dei dati emersi da “CooaBita – Indagine sull’abitare cooperativo a Bologna”, presentata il 14 dicembre al Dumbo Officina Bologna Attiva alla presenza della vicesindaca con delega all’abitare del Comune di Bologna, Emily Clancy; dell’assessore all’urbanistica del Comune di Bologna, Raffaele Laudani; del Direttore della Struttura per la Progettazione Agenzia del Demanio Filippo Salucci; della Presidente di Legacoop Abitanti Rossana Zaccaria; del Presidente di Finabita Fabio Bastianelli; della Presidente di Legacoop Bologna Rita Ghedini.
La ricerca si è concentrata sul ruolo che la cooperativa di abitanti a proprietà indivisa ha avuto e ha a Bologna per comprendere anche come si qualifica oggi e che conseguenze ha sul mercato per il calmieramento dei prezzi. Come spiegato da Simone Fabbri, Relazioni esterne e Sostenibilità di Legacoop Bologna, e Anna Laura Ciampi, presidente di Kiez Agency, a Bologna si trovano gli insediamenti storici delle cooperative di abitanti nelle zone oggi centrali di Porto-Andrea Costa, Bolognina e Cirenaica. Altri insediamenti successivi hanno seguito lo sviluppo urbano della città nelle zone Barca, Pescarola, Pilastro, Savena e Corticella. Sovrapponendo le mappe sulle diverse fragilità (economica, sociale e demografica) alla posizione degli alloggi, la ricerca fa emergere ancora con maggiore evidenza la funzione sociale e mutualistica della cooperazione, che dà una risposta dove vi sono situazioni di maggiore vulnerabilità. Per quanto riguarda le nuove aree di sviluppo di Edilizia Residenziale Sociale (ERS), individuate dal Comune di Bologna, nelle preferenze delle socie e dei soci delle cooperative di abitanti in cerca di casa al primo posto c’è l’area del Ravone, poi l’ex caserma Stamoto e infine il Lazzaretto.
Ma qual è il profilo del socio che sta cercando casa? Il 55% ha un’età compresa tra 46 e 65 anni ma è alta la fascia compresa tra i 26 i 35 anni, il 34% sul totale. La maggioranza è composta da nuclei familiari da 2 a 4 persone che cercano bilocali o trilocali tra i 50 e gli 80 metri quadri. Il turnover degli appartamenti – a situazione di sviluppo bloccata – è di circa 120 alloggi/anno. Il 66 per cento dei soci in lista di attesa sta cercando casa da almeno 3 anni. Per quanto riguarda il reddito: il 53% è compreso nella fascia tra 15.000 e 25.000 euro – la cosiddetta ‘fascia grigia’ –, un ulteriore 23% sta tra i 26.000 e 40.000 euro l’anno, con una disponibilità di pagamento di un canone di circa 500 euro al mese.
Che servizi chiedono i soci e le socie delle cooperative? Il 35% di loro si dichiara interessato a comunità energetiche. Subito dietro, la possibilità di ricariche auto elettriche. Risultano poi particolarmente graditi spazi verdi condominiali, salette e luoghi di aggregazione sociale e culturale, spazi di coworking. Tra gli esempi citati in questo senso, il complesso abitativo e commerciale Kalkbreite di Zurigo, che rappresenta un modello economico innovativo nel quale le attività commerciali (b&b, bar, ristoranti, negozi, supermercati e cinema) offrono lavoro e gli utili generati vengono reinvestiti all’interno del complesso, nella gestione degli alloggi e nei servizi di prossimità, asilo nido e attività culturali. Spostandosi in Spagna, a Barcellona la cooperativa La Borda è un esempio di spazi e servizi in condivisione tra gli abitanti come lavanderia, cucina, sala da pranzo – spazio multiuso, spazio coworking, area dedicata alla salute e assistenza, parcheggio biciclette e deposito comune. A Berlino Coop Housing propone un mix di modelli abitativi articolato in 3 blocchi con la metà di appartamenti standard di 54 mq componibili, un quarto di cohousing con appartamenti da 4 a 20 abitanti e poi spazi comuni e commerciali aperti anche al quartiere per attività sociali e culturali.
“La crisi abitativa che stiamo vivendo e che interessa anche la classe media – sottolinea Rossana Zaccaria, presidente di Legacoop Abitanti – ci obbliga a ripensare un nuovo modello di offerta di case che, sostenuto anche da risorse pubbliche, vede la cooperazione di abitanti come un soggetto attivo e propositivo. Il modello che si sta delineando a Bologna è molto interessante e rappresenta senza dubbio una buona pratica che si integra con la nostra proposta fatta al Governo nazionale: attivare un Piano pluriennale per la realizzazione complessiva di 50mila alloggi di edilizia residenziale sociale, da assegnare a canoni ridotti rispetto a quelli di mercato, candidandosi a realizzarne come cooperazione il 10% (5.000 alloggi) in una logica di partenariato e di co-progettazione pubblico-privato che consentirebbe allo Stato di risparmiare complessivamente 277 milioni di euro, liberando così risorse per l’Edilizia Residenziale Pubblica destinata alle persone più disagiate”.
“Ci sono 1200 persone in lista d’attesa sulle due cooperative – sottolinea Rita Ghedini, presidente di Legacoop Bologna –. Otto anni fa, quando sono stata eletta presidente, ci si preoccupava perché non c’era sufficiente occupazione degli alloggi ERS. Dunque attenzione: perché la cosiddetta fascia grigia a cui risponde l’Edilizia Residenziale Sociale se non adeguatamente supportata diventa fascia ERP, con tutto ciò che ne consegue. L’effetto calmieramento dei prezzi della cooperazione di abitanti è evidente ed è il modo di rispondere a un bisogno economico e sociale diventato emergenza a Bologna. La variante al Piano Urbanistico Generale proposta dal Comune di Bologna va nella giusta direzione perché ha l’obiettivo di creare un meccanismo virtuoso tra crescita dell’edilizia libera e sviluppo di nuova Edilizia Residenziale Sociale senza consumo di suolo, come prevede la normativa – sottolinea Rita Ghedini, presidente di Legacoop Bologna – Al Comune abbiamo avanzato proposte per una ulteriore valorizzazione dell’ERS: la prima proposta è quella di riconoscere una premialità maggiore al costruttore che sviluppa ERS insieme alla cooperazione di abitanti, incentivando una ERS permanente rispetto a quella vendibile dopo venti anni. La seconda proposta è relativa alla creazione di un nuovo partenariato pubblico-privato per rilanciare l’opzione cooperativa dell’abitare nelle aree di rigenerazione urbana individuate dal Comune (Ravone, Stamoto, Lazzaretto). Solo con un sostegno pubblico a più livelli (nazionale, regionale e locale) e uno sviluppo del mercato immobiliare è possibile un effetto leva che permette di sviluppare nuova ERS a locazione permanente fino a 800-1200 alloggi in 10 anni”.
“Nell’attuale situazione dell’abitare in città le cooperative di abitanti possono giocare un ruolo fondamentale – spiega Emily Clancy, vicesindaca con delega all’abitare del Comune di Bologna –. Abbiamo una solida tradizione di cooperative a proprietà indivisa per il diritto all’abitare nella nostra città. È un patrimonio di oltre 3mila appartamenti, sono cooperative che raggruppano insieme 18mila soci. È un modello di abitare che punta su un modello alternativo alla proprietà: in un Paese in cui il 70% delle persone è proprietario di casa, sapere che ci sono altri modi – abitare collaborativo, condominio solidale, cohousing – in cui non necessariamente sei proprietario ma puoi godere di un appartamento in affitto per quanto ne hai bisogno a prezzi accessibili è veramente una grande risposta che si può dare sul nostro territorio. Per questo abbiamo definito come Comune di Bologna l’abitare collaborativo e solidale nel Regolamento edilizio. Nello scorso mandato abbiamo realizzato un primo esperimento con Porto 15, in questo mandato con la strategia sull’abitare collaborativo e cooperativo si realizzeranno 5 nuovi interventi. Pur rispondendo meno nei numeri rispetto al grande intervento di edilizia sociale, questo genere di risposta ha una sua specifica rilevanza nei termini di modello dell’abitare: punta, infatti, sul mutualismo e sulla condivisione di esigenze, creando emancipazione e arricchimento”.
“Le cooperative di abitanti hanno e avranno un ruolo decisivo per dare una risposta ai bisogni abitativi della città – sottolinea Raffaele Laudani, assessore all’urbanistica del Comune di Bologna –. Sono portatrici di un modello sociale utile soprattutto per dare una risposta a quella fascia grigia che oggi sente di più la pressione abitativa. Non solo: stando all’interno del sistema cooperativo, queste realtà possono accompagnare l’accesso anche ad altri tipi di servizi oggi essenziali per le politiche abitative. Va visto come un sistema complessivo della vivibilità in città su cui oggi è solo il mondo cooperativo in grado di dare una risposta sinergica. Questo vantaggio competitivo potenziale deve essere trasformato in un vantaggio competitivo effettivo: su questa strada possiamo provare a dare una risposta ai bisogni abitativi della città”.